史上最差的房市

待售的二手房数量：
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新屋库存量: (converted to month of supply)

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新屋动工：New House Construction Rate is making a historical low at below 500K units per annual

http://i43.tinypic.com/359kbqo.jpg

household income 也是几十年最差。
http://www.davemanuel.com/charts/median_household_income.gif

但是，根据"历史经验"，新屋动工数低于500K之后，房市一般就触底了。之后8到12年楼市会慢慢涨回来。

凯恩斯理论(9到13章)

凯恩斯理论最基本观点是，需求不足导致生产力下降、GDP下降、失业率上升。需求的不足是由

1. 紧缩的货币政策所引起；
2. 收紧的财政政策所引起；
3. 高通货膨胀所引起。

高通胀会导致工人实际工资下跌，工厂会多雇人；工人雇的多了，total output自然会增加。但是需求并没有因为通胀而增加，这样就会导致生产过剩，产生经济危机。高通胀的起因比较复杂， 可能是由宽松的货币政策或者财政政策所引起（比如2001到2007年），也有可能是由于原材料的突然大幅上涨（比如1970年代的石油危机）。

通货膨胀和失业率、原材料价格上涨的关系可以用下面这个式子来表示：

inflation = expected inflation － (unemployment rate - natural unemployment rate) ＋ supply shock

• 这里的natural unemployment rate，一般认为是6%，失业率降到6%以下就是充分就业了。伯南克前两天才说过，美联储的目标是在未来4年把就业率降到6%。这个6%貌似是过去60年失业率的一个中值，但是variance非常大。。
• supply shock是指原材料价格的突然变化。
• expected inflation一般是指去年的inflation rate。当然，如果大家都预期会高通涨，这个rate也会上升。expected inflation的影响，是前几年拿诺贝尔经济学奖的"行为经济学"，以及"imperfect economics"所研究的范畴。

举两个例子：

• 1) 1974年石油危机期间，油价上涨一倍，当年的通胀立刻上升了10％。这个属于supply shock影响通胀；
• 2)  今年3季度的core CPI只有1%，主要的原因是失业率太高，unemployment rate - natural unemployment rate太大，把粮食价格的大幅上涨都给 抵消了。

长时间的高失业带来的恶果是，失业工人的skill level会大幅下降，再就业愈发困难；同时长时间的失业会使一个人的再就业欲望大幅下降。这个解释了为什么欧洲和美国在过去10年间，每年就业总人口不断减少。

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要增加需求、缓解就业，一般会采取下面的方法：
（一般的观点是，总需求每增长2%，失业率能下降1%。或者说，GDP每增长2%，失业率下降1%）

• 扩张的财政政策。

扩张的财政政策是指增加政府开支，或者减少税收。但是任何一种方案都会导致利率上升，（这是因为需要的钱多了，如果政府不印钱，银行里的钱就会不够，银行为了把钱留下来，被迫提高利率）。利率的上涨会导致 1) 个人和企业投资的下降，也就是所谓的国进民退；2) 汇率上涨，（因为游资会觉被高利率所吸引，capital inflow会因此上升），出口下降。投资的下降和出口的下降会降低需求，使得财政政策的效果打折扣。

• 宽松的财政政策

印钱是最好的选择了。直接印钱会降低利率（大家手上钱多了，当saving rate不变的时候，往银行存的钱会增加，银行会趁机降低利率），低利率能够刺激投资；同时利率降低后汇率会随之降低，出口增加，外贸顺差增加。所以印钱可以从很多个方面增加总需求，并降低失业率。当然后果就是通货膨胀了。

• 贬值本币

贬值本币可以刺激出口，增加GDP，进而拉动就业。 中国1994年人民币直接贬值50%，是之后15年腾飞的基础阿。尤其周边国家及其友好的没有跟着竞相贬值，实在是天助TG。

要降低通货膨胀，一般会采取如下做法：
（一般认为，GDP每减少5%，通胀能减少1%）

• 紧缩的货币政策。紧缩的货币政策可以提高利率。当然要保持利率稳定，就只有提高银行储备金。

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中国的现状：当央行采取扩张的财政政策（修高铁之类），如上分析，会使国内利率上升，海外游资蜂拥而至，人民币升值压力变大。要抵消人民币升值压力，唯一的方法就是采取宽松的货币政策。主要原因是，游资会用大量美元换取人民币，要是货币总量不变，根据供需关系，人民币汇率会自然上升；所以人民银行被迫印新钱来满足这些额外的需求。与此同时，利率的上涨会导致investment下跌，国进民退。所以现在的通货膨胀，主要还是这么多年扩张的财政政策所导致的；当然也不能忽略粮食价格上涨带来的supply shock。人民币每次升值，出口顺差会大幅下降，导致总需求下降；为了增加需求，又被迫继续采取宽松的货币政策和扩张的财政政策，陷入恶性循环。

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美国的情况：看上去基本无解了。扩张的财政政策用处不大，尤其是现在赤字过于严重，政府根本没钱；宽松的货币政策是唯一出路，但是尽管现在的利率已经是历史性低点，investment似乎仍然起不来，出口也被中、德卡着也上不去。GDP没法高速增加，10%的失业率也就下不去。最好的方法似乎就是一次性贬值美元了，或许会看到这一天的。。


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最后总结一下分析宏观经济问题的几个基本要素，以及它们相互的关系：
1. 需求(aggregate demand)：这个是社会的总的需求。
2. 生产力，或者叫供给(aggregate supply): 社会的总产出。长期来看，aggregate supply是恒定不变的，除非发生工业革命；短期(一年到两年)来说，aggregate supply是受价格影响的：价格越高，aggregate supply越高。这个的原因是，价格上升之后，real wage下降（real wage = wage / price），工厂雇佣工人相对便宜，这时候工厂就会多雇人，labor demand上升；工人雇得多了，total output自然就会增加，所以aggregate supply也会上升。
3. National Income: 也就是GDP
4. Total Output: 也是GDP。National income是从需求的角度解读GDP，而total output是从供给的角度解释GDP。
5. 失业率
6. 通货膨胀（期望通货膨胀与实际通货膨胀）
7. 利率
8. 汇率
9. capital inflow
10. net export

• National income = Government spending + saving rate * (income - tax) + Investment +  net export.  

这里saving rate * (income - tax)是表示消费。Government spending越高，或者tax越低，利率会越高，consumption, investment, net export都会越低。 

• 钱印的越多，interest rate越低，national income越高。
• 利率降低，则capital inflow降低，汇率也会降低；汇率降低之后，出口会上升。
• inflation越高，则real wage越低，labor demand上升，supply上涨。